項(xiàng)目類(lèi)型：旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生

項(xiàng)目位置：內(nèi)蒙古·包頭

項(xiàng)目規(guī)模：1500畝
 

一、項(xiàng)目剖析

(一)區(qū)位

項(xiàng)目地位于包頭市九原區(qū)阿嘎如泰蘇木，地處城市西北門(mén)戶(hù)，是連接華北、西北癿重要節(jié)點(diǎn)之一，同時(shí)距離呼呾浩特呾鄂爾夗斯也都在2小時(shí)范圍內(nèi)。

區(qū)位分析圖

(二)交通

項(xiàng)目交通便利，周邊有便捷的京包、包蘭等鐵路交通，京藏高速、110國(guó)道等公路交通，包頭二里半機(jī)場(chǎng)、鄂爾多斯機(jī)場(chǎng)、臨河機(jī)場(chǎng)等航空交通。距離包頭市城區(qū)僅20公里。

從大的交通環(huán)境來(lái)看，本項(xiàng)目地南側(cè)緊鄰北京至拉薩的G6高速公路，地處進(jìn)入西部和入藏的交通大動(dòng)脈上，且從北京出發(fā)自駕車(chē)正好一天(8小時(shí))可到達(dá)本項(xiàng)目地。因此本項(xiàng)目地可考慮作為進(jìn)疆入藏自駕游的中轉(zhuǎn)站。

交通分析圖

(三)周邊景區(qū)景點(diǎn)分析

本項(xiàng)目地周邊二百公里內(nèi)有十處大型景點(diǎn)，將來(lái)可不本項(xiàng)目進(jìn)行資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

本項(xiàng)目地周邊一百公里內(nèi)有3處大型景區(qū)未來(lái)可進(jìn)行聯(lián)動(dòng)發(fā)展：全國(guó)八大淡水湖之一的烏梁素海;緊鄰黃河，以濕地、候鳥(niǎo)為特色的昭君島;梅力更召是我國(guó)現(xiàn)存唯一的用蒙語(yǔ)念經(jīng)的藏漢式相結(jié)合的古寺廟。而梅力更風(fēng)景區(qū)內(nèi)是以高山、瀑布為主要特色的自然奇觀。

(四)現(xiàn)狀與資源分析

場(chǎng)地現(xiàn)狀用地中大部分為林地和牧場(chǎng)，牧民宅基地主要建在現(xiàn)狀公路以北的坡地和山坳處，場(chǎng)地東北角是“蝴蝶山莊”未建設(shè)完成的別墅區(qū)，狀況較好，將來(lái)可改造利用。另外現(xiàn)狀商業(yè)有幾處農(nóng)家樂(lè)，經(jīng)營(yíng)較好，可作為繼續(xù)保留業(yè)態(tài)。

現(xiàn)狀分析

場(chǎng)地內(nèi)有一條約14米寬公路，道路現(xiàn)狀良好，稍作改造可后期利用。其他均是不能直接利用的土路和碎石路，場(chǎng)地南側(cè)京藏高速下穿有3處可利用入口。

現(xiàn)狀道路交通分析
 

(五)建設(shè)背景分析

a) 政策背景：

國(guó)家層面：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，由依靠重工業(yè)、煤礦業(yè)、污染換產(chǎn)值到加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)，開(kāi)展以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和生活方式、節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境、建設(shè)低碳和綠色經(jīng)濟(jì)體系為模式的新型產(chǎn)業(yè)。加快農(nóng)業(yè)建設(shè)、大力發(fā)展國(guó)家農(nóng)業(yè)公園，促進(jìn)旅游和農(nóng)業(yè)文化有機(jī)融合，著力擴(kuò)大旅游消費(fèi)，著力提升服務(wù)質(zhì)量;大力發(fā)展、完善養(yǎng)老事業(yè)建設(shè)。

內(nèi)蒙古層面：“8337”發(fā)展思路提出把內(nèi)蒙古建成保障首都、服務(wù)華北、面向全國(guó)的體現(xiàn)草原文化、獨(dú)具北疆特色的旅游觀光、休閑度假基地。呼包鄂城市集群將逐漸形成。

b) 相關(guān)規(guī)劃

《包頭市城市總體規(guī)劃》：包頭市是我國(guó)重要的工業(yè)基地，京津呼包銀經(jīng)濟(jì)帶重要的中心城市，內(nèi)蒙古自治區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。城市布局進(jìn)一步優(yōu)化。規(guī)劃強(qiáng)化了“一市兩城、多組團(tuán)、多中心”的城市布局，突出山、城、河、綠的城市格局特色。

《包頭市旅游總體規(guī)劃》：中心組團(tuán)式發(fā)展結(jié)構(gòu)，以城市為中心，以旅游線(xiàn)為軸，帶動(dòng)周?chē)恍┬〕擎?zhèn)，進(jìn)而帶動(dòng)農(nóng)村牧區(qū)，建成并實(shí)施旅游網(wǎng)絡(luò)式開(kāi)發(fā)格局。使旅游業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)。

《包頭市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)十二五規(guī)劃》：建立健全以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。

《包頭市九原區(qū)總體規(guī)劃》阿嘎如泰蘇木和哈業(yè)胡同鎮(zhèn)等沿山地區(qū)，著力發(fā)展綠色養(yǎng)殖、食品加工城郊休閑，促進(jìn)一二三產(chǎn)業(yè)融合互動(dòng)。

《阿嘎如泰蘇木總體規(guī)劃》確立了蘇木旅游產(chǎn)業(yè)在包頭市的龍頭地位。

(六)SWOT綜合分析

三、定位體系

(一)總體定位

集休閑、生態(tài)、度假、養(yǎng)老為一體的綜合性旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)，打造一個(gè)新型的，集智慧農(nóng)業(yè)、智慧旅游、智慧養(yǎng)老于一體的示范城鎮(zhèn)。
 

(二)目標(biāo)定位

國(guó)家層面 —— 國(guó)家農(nóng)業(yè)公園、 4A景區(qū)

自治區(qū)層面 ——養(yǎng)老示范基地、精品旅游目的地示范區(qū)

包頭層面 ——新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)鎮(zhèn)
 

(三)形象定位

青山綠岸白云邊

銀星綴灑“杭蓋”地
 

(四)宣傳口號(hào)

青山腳下的休閑勝地

柏樹(shù)溝旁的銀色家園
 

(五)市場(chǎng)定位

一級(jí)市場(chǎng)：以包頭及周邊區(qū)域的276.6萬(wàn)人口作為一級(jí)目標(biāo)群體，滿(mǎn)足農(nóng)業(yè)觀光，旅游休閑和養(yǎng)老養(yǎng)生的全部需求。

二級(jí)市場(chǎng)：以“呼包鄂”城市集群的765萬(wàn)人口作為二級(jí)目標(biāo)客群，滿(mǎn)足農(nóng)業(yè)觀光，旅游休閑和部分養(yǎng)老養(yǎng)生的生活需求。

三級(jí)市場(chǎng)：以?xún)?nèi)蒙古周邊特別是“京津冀”城市集群的10771萬(wàn)人口作為三級(jí)目標(biāo)客群，主要以旅游休閑，戶(hù)外運(yùn)動(dòng)作為這部分人群的目的地。

四、規(guī)劃設(shè)計(jì)

(一)規(guī)劃總平面

總平面規(guī)劃圖

(二)功能分區(qū)空間布局

功能分區(qū)布局圖

(三)總體鳥(niǎo)瞰圖

整體鳥(niǎo)瞰圖

(四)道路交通規(guī)劃

道路交通規(guī)劃圖

(五)游線(xiàn)系統(tǒng)規(guī)劃

自行車(chē)騎行路線(xiàn)

國(guó)際露營(yíng)體驗(yàn)游線(xiàn)規(guī)劃圖

時(shí)尚度假體驗(yàn)游線(xiàn)規(guī)劃圖

農(nóng)業(yè)休閑體驗(yàn)游線(xiàn)規(guī)劃圖

溫泉滑雪體驗(yàn)游線(xiàn)規(guī)劃圖

五、重點(diǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)一覽

產(chǎn)品布局圖

(一)養(yǎng)老養(yǎng)生生活區(qū)

結(jié)合已經(jīng)建成的牧民新村等居住類(lèi)社區(qū)，選取大青山腳下一片舒緩的地勢(shì)并依托本區(qū)域其它兩大板塊(農(nóng)業(yè)休閑和旅游度假)的功能，打造一處全齡化的養(yǎng)老養(yǎng)生生活區(qū)。生活區(qū)分為山地別墅養(yǎng)老區(qū)、情景洋房養(yǎng)老區(qū)、親子居家養(yǎng)老區(qū)和多層公寓養(yǎng)老區(qū)。

養(yǎng)老養(yǎng)生生活區(qū)規(guī)劃總平面圖

葡萄莊園安逸養(yǎng)老社區(qū)

柏樹(shù)溝鄰里互助養(yǎng)老社區(qū)------ 情景洋房養(yǎng)老區(qū)

夕陽(yáng)紅公寓養(yǎng)老社區(qū)---- 多層公寓養(yǎng)老區(qū)

已建成區(qū)域改造

社區(qū)主題景觀區(qū)---- 銀杏大道

社區(qū)主題景觀區(qū)---- 楓葉苑

社區(qū)主題景觀區(qū)---- 松柏林

三個(gè)養(yǎng)老社區(qū)之間及與現(xiàn)狀已建的別墅區(qū)之間運(yùn)用大面積的綠化作為分隔，形成社區(qū)之間的綠化景觀帶。在綠化景觀帶中布置小型社區(qū)農(nóng)田，形成社區(qū)獨(dú)享的私屬農(nóng)耕領(lǐng)地，滿(mǎn)足居民特別是老年住戶(hù)私屬認(rèn)養(yǎng)的需求。

社區(qū)農(nóng)田

服務(wù)配套

商業(yè)配套

教育配套

(二)農(nóng)業(yè)公園區(qū)

區(qū)別于當(dāng)前業(yè)已存在的農(nóng)家樂(lè)、果林采摘、蔬菜種植等相對(duì)單一、傳統(tǒng)的休閑農(nóng)業(yè)體驗(yàn)形式，通過(guò)廣闊集約的農(nóng)業(yè)土地和創(chuàng)新發(fā)展的設(shè)計(jì)理念以農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)業(yè)科技為核心，融入風(fēng)景園林的設(shè)計(jì)要素，打造集觀賞、體驗(yàn)、度假、游憩、學(xué)習(xí)為一體的、規(guī)?；F(xiàn)代化的高端農(nóng)業(yè)旅游綜合體。

農(nóng)業(yè)公園區(qū)規(guī)劃總平面圖

(三)活力旅游度假區(qū)

位于用地西側(cè)，作為農(nóng)業(yè)公園與高端度假區(qū)和養(yǎng)老社區(qū)的銜接與過(guò)度。在農(nóng)業(yè)觀光與高端旅游度假合養(yǎng)老社區(qū)之間的開(kāi)闊平坦區(qū)域，設(shè)置以面向中端大眾為主流的旅游度假項(xiàng)目。項(xiàng)目的設(shè)置具有鮮明的主題特色：溫泉主題和自駕主題。

活力旅游度假區(qū)規(guī)劃總平面圖

方案充分利用當(dāng)?shù)氐牡責(zé)豳Y源打造以溫泉為核心的活力旅游度假區(qū)。在此區(qū)域的核心部分設(shè)置具有養(yǎng)生功能的溫泉假日酒店。酒店結(jié)合中國(guó)北方溫泉泡湯和水上娛樂(lè)的特色設(shè)置豐富的室內(nèi)、外湯池和水體活動(dòng)設(shè)施，成為面向包頭、輻射周邊滿(mǎn)足主流階層吃、住、玩于一體的溫泉水療度假區(qū)。

部分項(xiàng)目意向效果圖

(四)時(shí)尚旅游度假區(qū)

位于用地西北區(qū)域、大青山腳下地勢(shì)變化較為豐富的地帶。根據(jù)不同的山勢(shì)地形，以滑雪、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、MINI高爾夫球場(chǎng)、酒莊城堡和戶(hù)外拓展等高端的娛樂(lè)項(xiàng)目為核心，打造一片引領(lǐng)時(shí)尚、健康、優(yōu)雅的戶(hù)外運(yùn)動(dòng)為目的的旅游集散地。

時(shí)尚旅游度假區(qū)規(guī)劃總平面圖

六、分期建設(shè)規(guī)劃

分期建設(shè)規(guī)劃圖

七、項(xiàng)目總結(jié)

本項(xiàng)目有效地利用了當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源和現(xiàn)狀條件，結(jié)合國(guó)家層面的政策環(huán)境與市場(chǎng)需求，打造了一個(gè)以養(yǎng)老養(yǎng)生、農(nóng)業(yè)休閑、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)等于一體的綜合性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。為目標(biāo)客戶(hù)提供了豐富的服務(wù)產(chǎn)品，大大提升了項(xiàng)目地的價(jià)值，是北方地區(qū)一個(gè)十分典型的綜合型旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

聲明：鑒于項(xiàng)目介紹所可能造成的重要信息泄露，在此不做更加詳細(xì)的分析。想了解更多案例詳情，請(qǐng)致電山合水易。